l bütün dünyanın fond və maliyyə bazarlarında ciddi hadisələrlə yadda qaldı. Dünya daşınmaz əmlak agentliklərinin və bazarı araşdıran qurumların 2009-cu ilin yekunu ilə bağlı açıqladıqları məlumatlara inansaq 2009-cu ilin son rübü itkilərlə yanaşı, bazarın inkişafında dönüş baxımından 2008-ci ilin analoji dövrü ilə müqayisədə inkişafa meyllilik və dinamikanın artımı ilə müşahidə edilib. Ötən illərlə müqayisədə ölkəmizin daşınmaz əmlak bazarında da 2009-cu ili böhran ili kimi səciyyələndirmək mümkündür. Təkcə tikintinin tempinin aşağı düşməsi bu iddianın üzərində dayanmağa əsas verir. Belə ki, rəsmi açıqlamada hökumət 2009-cu il ərzində Bakı şəhərində 1 dənə də olsun yeni tikilinin əsasının qoyulmadığını bildirir. Ölkədə hələlik daşınmaz əmlak bazarını araşdıran yeganə qurum olan ?Əmlak Bazarı İştirakçıları? İctima Birliyinin il ərzində apardığı monitorinqdə isə bu nəticə 19 rəqəmi ilə əhatə olunur. Aparılan araşdırmalar göstərir ki, həmin 19 binanın mütləq əksəriyyətinin tikintisi 2008-ci ildə layihələndirilib və tikinti üçün icazə sənədləri də elə həmin ilə təsadüf etmişdir. Sadəcə icraçı tikinti şirkətləri müxtəlif səbəblərdən tikinti işlərinə 2009-cu ildə başlayıblar. Amma hətta il ərzində 19 binanın əsası qoyulubsa belə, bunun özü də ötən illərlə müqayisədə çox kiçik rəqəmdir və bu sahədə ciddi problemlərin olmasından xəbər verir. Müqayisə üçün deyək ki, 2003-cü ildən bu yana təkcə paytaxt Bakıda 1 il ərzində orta hesabla 175 binanın tikintisinə başlanıb ki, bu 2009-cu ildə qeydə alınan nəticədən 9.2 dəfə böyükdür. Tikintinin tempinin azalması ilə paralel olaraq bazarda tələb, alıcılıq qıbiliyyəti də aşağı düşmüş və bu özünü qiymətlərdə də göstərmişdir. Qeyd edək ki, Azərbaycanda iqtisadi böhranın təsirləri 2008-ci ilin sentyabr ayından müşahidə olunmağa başladığı üçün biz əsas təsirləri və dinamikanın düşmə tendensiyasını da məhz həmin dövrdən hesablamışıq. Nəticələr aşağıdakı kimidir: 2009-cu il ərzində ilkin mənzil bazarında qiymətlər 17.5%, böhrandan bu yana 23.6%, təkrar mənzil bazarında 2009-cu ildə 14.2%, böhrandan bu yana 27.1%, torpaq bazarında 2009-cu ildə 14.5%, böhrandan bu yana 40.2%, qeyri-yaşayış sahələri bazarında 2009-cu ildə satış qiymətlərində 10.8%, icarə qiymətlərində 11.5%, böhrandan bu yana satış qiymətlərində 18.3%, icarədə 18.4% qiymət azalması qeydə alınmışdır. Tikinti materialları bazarında 2009-cu ilin əvvəlində qeydə alınmış nəticədən 21.1% artım, böhrandan bu yana isə 30.3% qiymət azalması müşahidə olunmuşdur. Ümumi bazar üzrə 2009-cu ildə 15.2%, böhrandan bu yana 26.1% qiymət azalması qeydə alınmışdır. 2009-cu il ərzində daşınmaz əmlak bazarında dinamikaya təsir edən qərarların qəbulu, ilin ikinci yarısından başlayaraq mənzil və fərdi yaşayış evlərinin ipoteka prosesinə cəlb olunması aktivliyi qismən artırmış, təkrar mənzillərin qiymətində III rübün sonlarına qədər qiymət artımları müşahidə olunmuş, amma IV rübün əvvəllərindən başlayaraq yenidən mənzil qiymətləri stabilləşmiş və tədricən orta qiymətlərdə azalmalar müşahidə olunmağa başlamışdır. Bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarında təkrar mənzil və qeyri-yaşayış seqmentləri istisna olmaqla digər əmlak növlərinin likvidlik göstəriciləri bazardakı dinamikaya müvafiq olaraq azalan tendensiya ilə yadda qalmışdır. 2008-ci illə müqayisədə 2009-cu ildə bazar üzrə bağlanan əqdlərin dinamikasında 2 dəfədən çox, bazara müraciət edənlərin sayında isə 69% azalma müşahidə olunmuşdur. Yeni tikililərin hesabına bazarda artan təklifin fonunda tələbin kəskin azalması tələb və təklifin strukturunu qeyri-mütənasib formada dəyişmiş, bu səbəbdən də tendensiya passiv xarakter almışdır. Bazarda ən ciddi problemlərdən biri nəğd satışların məhdudlaşması ilə bağlı olmuşdur ki, bundan ən çox əziyyət çəkənlər əmlak sahibləri, tikinti şirkətləri və rieltorlar olmuşdur. Bazar seqmentləri arasında bütün göstəricilər üzrə 2009-cu ildən maksimum itki ilə çıxan torpaq bazarı olmuşdur. Şəhər mərkəzində torpaq sahələrinin real dəyərindən baha olması, şəhərətrafı ərazilərdə isə torpaqların sənədlərində ciddi problemlərin mövcudluğu bazarın bu seqmentində problemlərin daha qabarıq üzə çıxmasına təsir göstərmiş, bu da öz növbəsində torpaq qiymətlərinin azalmasına təkan vermişdir. Torpaq bazarında ən ciddi problemlərdən biri isə bu seqmentin ipoteka prosesindən kənarda qalmasıdır. Torpaqların girov predmeti kimi banklar tərəfindən qəbul olunmaması, ümumiyyətlə kredit təşkilatlarının torpaq girovlarına qeyri-rəsmi etimadsızlığı mülkiyyət növü kimi bu seqmenti daşınmaz əmlak predmetindən uzaqlaşdırmış və qiymətlərə daha ciddi təsir göstərmişdir. Bundan başqa tikinti tempinin kəskin azalması, mənzil tikintisi ilə məşğul olan şirkətlərin fəaliyyətindəki durğunluq, tikinti işlərinə cəlb olunan vəsaitlərin və bu sahəyə qoyulan investisiyaların həcminin azalması və s. torpaq bazarına mənfi mənada ciddi təsir göstərmişdir. Torpaq bazarı ilə yanaşı daşınmaz əmlak sahələrində ilkin mənzil bazarı da 2009-cu ildə dinamikanın kəskin azalması baxımından öz spesifikliyi ilə yadda qalmışdır. Bazarın bu seqmentində dinamikanın kəskin azalmasında yeni tikililərin ipoteka prosesindən kənarda qalmasının da rolu az olmamışdır. Bazarın bu seqmentinə etimad məsələsi 2009-cu ildə yenidən aktuallaşmışdır ki, bu da aktivliyin aşağı düşməsinə səbəb olmuş, eyni zamanda qiymət azalması fonunda alıcıların gözləmə mövqeyinə keçməsi də bu problemin bir qədər də dərinləşməsinə təsir göstərmişdir. 2009-cu il İpoteka kreditlərinin verilməsi ilə yadda qaldı. İl ərzində 1600-dən artıq vətəndaşa 60 milyon manatdan artıq ipoteka krediti verildi. 2010-cu ildə İpoteka Fondu tərəfindən yerləşdiriləcək istiqrazların həcmi isə 75 milyon manat nəzərdə tutulur. Dövlət büdcəsindən bu istiqamətdə ayrılan vəsaiti nəzərə alsaq 2010-cu ildə İpoteka kreditləşməsinə sərf olunacaq vəsaitin 100 milyin manata yaxınlaşacağını proqnozlaşdırmaq olar. Amma nəzərə alsaq ki, bu məbləğ 2009-cu ilin yarısına sərf olunan vəsaitdən təqribən 1.5 dəfə çoxdur bu halda kredit vəsaitlərinin 1 il üçün az olduğu qənaətinə gəlmək olar. İpoteka fondunun proqnozlarına istinad etsək 2010-cu ildə ipotekaya marağın xeyli artacağı gözlənilir. Amma araşdırmalar göstərir ki, bazarda aktivliyi artırmaq, dinamikanı bərpa etmək üçün ipoteka kreditlərinin həcmi azı bu məbləgdən 2,5-3 dəfə qaldırılmalıdır. 2009-cu ildə orta aylıq əmək haqqının 19% artaraq 298 manata çatması, bunun əksinə daşınmaz əmlak subyektlərinin qiymətlərinin aşağı düşməsi hələ ki, real alıcılıq qabiliyyətinə təsir göstərməsə də gələcəkdə bazarın potensial tutumuna təsir edəcəyi gözləniləndir. Araşdırmalar göstərir ki, orta aylıq əmək haqqının təkrar mənzillərə nisbəti 0.30, ilkin mənzillərə 0.39, qeyri-yaşayış sahələrinə 0.12, torpaq sahələrinə isə 2.36 təşkil edir. Bu göstəricilər 2008-ci ilin müvafiq göstəricilərindən 2,5-3 dəfə yuxarıdır. Bəzi ekspertlər 2010-cu illə bağlı proqnoz verərkən dövlət büdcəsindən tikinti işlərinə və infrastruktur layihələrinə ayrılan vəsaitləri əsas götürərərk təhlillər aparırlar. Amma nəzərdən qaçırmaq olmaz ki, büdcədən tikinti işlərinə ayrılan vəsaitlər investisiya yönümlü xərclər deyil. Başqa sözlə, mənzil tikintisi, ipoteka kreditləşməsi və daşınmaz əmlak bazarının inkişafına təsir göstərən amillərlə infrastruktur və sosial yönümlü layihələrin icrasına yönələn tədbirlərdən meydana çıxan təhlillər acı nəticələrə gətirib çıxara bilər. Bu baxımdan 2010-cu ildə dövlətin daşınmaz əmlak bazarının inkişafına təkan verəcək qərarlarına ehtiyac böyükdür.